今年6月，雨潤控股集團（以下簡稱“雨潤集團”）將攜手美國夢工廠推出《馴龍高手2》live秀實景演出。隨著這一文化產品的落地，雨潤集團表示其向文化產業進軍的轉型之路已經開啟。主題公園開發亦進入日程。

消息一經傳出，業界紛紛質疑，雨潤是欲借助文化產業囤積土地，其真正意圖是房地產。“文化產業現在受到國家大力扶植，但凡和文化產業搭邊，政府是給地又給錢，現在很多地產商都想和文化產業扯上關系，雨潤打的也應是這個算盤。”一位熟悉雨潤集團的人士表示。

這一指責并非沒有依據。按照雨潤集團以往的發展路徑來看，其亦是通過食品加工、養殖這一模式從政府手中獲得了大量土地，之后形成房地產開發。梳理雨潤集團的發展路徑可以看出，隨著近年食品加工行業毛利率不斷下降，其發展重心也早已轉向了地產和金融等行業。房地產業已成為雨潤集團重要的造血平臺及利潤增長點。

地產上位

《馴龍高手》由雨潤集團獨家全額投資，夢工廠負責創意開發。未來，雙方還有可能合作開發主題公園。對于雨潤集團進軍文化旅游產業，業界在關注的同時也指出其意在地產。

對于這一外界質疑，記者向雨潤集團進行了求證，但始終沒有得到回復。“文化產業與食品加工有異曲同工之處，都能獲得大量的低價土地。”上述熟悉雨潤集團的人士表示。

梳理雨潤集團董事長祝義才的創業歷史，可以發現其中端倪。

1990年，祝義才懷揣200元辭職下海，通過水產品生意撈到第一桶金；合肥創業失敗后，負氣遠走南京成立雨潤肉食品公司；1997年收購南京罐頭廠擴大規模，嘗到甜頭后，一口氣收購十幾家國有食品企業，通過持續努力，成為與雙匯并駕齊驅的食品巨頭。

由于被收購的國有企業多是當地政府的包袱，雨潤的歷次收購行為均為零價格收購。“收購國有企業，雨潤不僅沒有花一分錢，還賺了一大筆。”一位業內人士如是表述。

通過不斷的收購，雨潤不僅獲得了大量土地、廠房、設備和熟練工人，也在短時間內壯大了自己，2002年雨潤正式更名為江蘇雨潤食品集團，開始多元化運作。2005年，雨潤食品正式登陸香港聯交所。目前雨潤系已經形成食品、物流、商業、房地產、旅游、金融和建筑7大產業，旗下有2家上市公司，年產值超過千億元。

雨潤通過收購起家，被收購的企業多為當地國有企業，擁有大量土地，隨著城市規劃逐步擴張，這些原來地處郊區的雨潤工廠面臨搬遷，而搬遷后閑置下來的土地成為雨潤發展房地產業最大資本。

目前，雨潤運作地產的平臺主要有兩個，一是上市公司中央商場旗下的地產業務；二是祝義才本人控制下的雨潤地華實業。

雨潤地產是整個雨潤系多元化格局下的必然產物，隨著國家政策逐年趨緊，食品行業面臨的風險不斷增加，再加上整個行業毛利率陷入低點，雨潤把發展重心轉向房地產等行業，被認為是理所當然之舉。

2011年整整一年時間，補貼、圈地、問題食品、挪用上市公司資金等一系列問題始終圍繞著雨潤和祝義才本人，雖然最后輿論以祝義才辭去雨潤食品董事會主席而暫時平息，但雨潤由此陷入長時間的利潤低點。

據雨潤食品2013年半年報顯示，雨潤食品毛利率為4.1%，2012年上半年的毛利率只有2.2%。對于一個銷售額近百億元的龍頭企業，其半年凈利潤還不到2000萬元。而同期雨潤食品獲得的政府補貼就達2.9億元。

如果沒有地方政府補貼，2013年上半年雨潤將虧損2億元。同期，中央商場的年報顯示，其商業的毛利率為22.39%，房地產毛利率為33.31%，旅游服務業的毛利率則達49.56%。整個雨潤產業版圖上，食品行業貢獻賬面紅利已經接近枯竭。

依賴政府補貼的盈利模式是雨潤食品發展備受詬病的主要原因之一。據部分媒體統計，同為食品龍頭的雙匯發展，每年獲得的政府補助不到雨潤食品的1/20。

隨著主業食品行業遭遇發展瓶頸，房地產、金融和文化旅游產業開始上位，成為雨潤系的主要盈利來源，而食品、物流和兩家上市公司則逐步淪為雨潤系的造血機器。一位熟悉祝義才的業內人士表示，祝的心思早已從食品轉向房地產領域。

據雨潤控股方面公布的數據顯示，2013年雨潤房地產開發項目超過60個，新開發面積超過3000萬平方米，銷售額超百億元，土地儲備面積達2.2萬畝。

模式獨特

在整個房地產行業中，雨潤集團發展模式獨具特色。與其他專業的地產商不同，雨潤地產和系內其他產業相互協調發展，即通過食品和物流的擴張低價獲得土地，通過抵押上市公司股權獲得資金，開發的房地產項目還可以與旗下商業形成優勢互補。

2006年12月28日，雨潤食品與吉林省長春市寬城區財政局簽訂一項收購協議，雨潤以4333.9萬港元價格收購了長春食品集團下屬屠宰、生產機銷售等業務及相關資產，破產多年的老牌食品企業老茂生食品廠也被納入雨潤旗下。同時，老茂生食品廠70.73畝土地成為雨潤食品的囊中之物。

2010年6月份，雨潤地產獲得了這塊土地的使用權，土地性質由工業用地變為商住用地，隨后這塊土地被開發為雨潤溪樹華庭住宅項目。對于這塊土地如何由工業用地變更為商住用地，如何通過招拍掛形式回歸到雨潤旗下等問題，雨潤方面和長春市寬城區國土分局方面均拒絕回應。

其實，類似的操作模式在整個雨潤地產發展中已然成為常態，但是類似的模式并非雨潤地產獲得土地的唯一途徑。

2009年9月21日，雨潤西安農副產品全球采購中心項目開工，該項目占地面積3000畝，總投資80億元，其中配有9萬平方米的酒店項目和28萬平方米的商業項目。

國內某證券機構一位研究員表示，雨潤房地產項目開發始終緊跟其產業擴張，這為雨潤房地產獲得了大量價格低廉甚至免費的土地資源，其總結雨潤開發房地產項目獲取土地主要有四個途徑。

其一，通過正常招拍掛形式獲得開發土地；其二，雨潤收購大量國有老廠，隨著城市發展，這些老廠搬遷后留下來的土地；其三，雨潤在當地建設加工廠時，作為招商條件，政府會提供一部分土地，供雨潤開發房地產項目；其四，建設工業項目配套的房地產項目。

這位機構研究人員表示，雨潤開發房地產項目的土地大部分都不是通過招拍掛而來，“你看看雨潤食品和雨潤房地產的布局就會明白，兩個產業的布局出奇的一致，雨潤在哪里開發，項目就在哪里，那里要么有雨潤的加工廠，要么有物流中心，單一的地產項目很少。

工業用地變更為商住用地，普遍做法是政府回收工業用地進行一級開發，而后進行招拍掛上市，雖然雨潤的工業用地變更為商住用地存在諸多不確定因素，但憑借在當地規模龐大的投資活動，雨潤要實現這一結果并不難。

如果說雨潤食品為房地產項目帶來了豐富的土地資源，其旗下另一家上市公司中央商場則為地產帶來了充足的流動資金。通過抵押中央商場股權，為雨潤集團的地產和金融板塊發展創造了原始動力。

中央商場2014年1月17日發布公告顯示，截至1月15日，祝義才共持有中央商場無限售流通股238,343,708股，占公司總股本的41.51%。其中處于抵押的股份為234,244,400股，占公司總股本的40.80%。祝義才和其控制的江蘇地華實業集團共持有中央商場71%的股份，其中70.29%處于抵押狀態。

祝義才用這些股份具體融到多少資金，雨潤控股方面并沒有相關信息披露，但是通過中央商場發布的公告顯示，多數資金被用于開發房地產業務。業界把這種利用上市公司股權抵押獲得現金的方式稱為造血功能。

正是擁有雨潤食品和中央商場兩家上市公司，雖然主業在整個雨潤系貢獻的利潤極為有限，但卻為其最為盈利的房地產業務提供了豐富的土地資源和便利的融資渠道。目前雨潤在全國近30個城市擁有房地產項目。

文旅地產擴張

目前，雨潤系的7大產業中，旅游服務業是產值最小的一個，但卻是毛利率最高和最有潛力的板塊，據中央商場2013年半年報顯示，旅游服務業半年營收雖然只有361.14萬元，但毛利率卻高達49.59%，遠遠高于其他產業。

據中國房地產報記者不完全統計，除了已經投入運營的黃山國際商務旅游度假區外，雨潤規劃或在建的文旅產業項目還有4個，即雨潤九華山國際旅游度假區、雨潤千島湖國際旅游度假區、海南雨潤棋子灣旅游度假區、威海旅游綜合體。

從2012年祝義才辭去雨潤食品董事會主席后，雨潤的發展重心開始傾向房地產業務，該公司曾對外宣稱，到2015年底，要在全國建成50個城市綜合體，房地產銷售金額超過500億元。

土地和資金向來是制約房地產企業快速擴張的緊箍咒，借助雨潤食品業務擴張，雨潤房地產獲得了極大的便利，而其旗下的金融保險業務和股權抵押提供了充足的現金流，這為雨潤在地產方面擴張提供了極大可能。

然而，隨著國家政策的逐步趨嚴，雨潤便利獲取土地的大門逐漸被堵上，未來雨潤獲取土地的路徑或許不會如此前那般順利，上述機構負責人表示：“一方面一二級聯動開發的操作空間小了，另一方面通過物流中心和采購中心配套的地產項目，其劣勢也很明顯，所以轉向文化旅游產業是個很好的選擇。”

“十二五”期間，文化旅游產業已經成為多個省市主要發展產業，政府方面會對文化旅游產業發展出臺各種相應優惠政策，“包括文化旅游產業用地的提供。”

雨潤控股與美國夢工廠的合作還包括興建主題公園等項目，據悉，未來幾年內，雨潤控股方面將拿出上百億元的資金發展文化旅游產業。江蘇雨潤文化旅游發展有限公司是雨潤控股集團旗下的新興重點發展產業，公司的目標是打造中國家庭文化旅游產業新標桿，提升中國家庭文化旅游總水平，實現家庭文化旅游新時尚。預計到2015年，江蘇雨潤文化旅游發展有限公司將運營25家以家庭為單位的商業地產游樂項目。

對于雨潤進軍文旅產業，業內不乏質疑之聲，一位農業產業化方面的學者曾在接受媒體采訪時表示，雨潤進入文化產業并非因為擅長，而是此前靠農業項目拿地的模式遭到質疑后，不得已更換拿地方式，“本質就是低價拿地和領取政府補助。”這兩項恰是雨潤最擅長的運作手段。

一位旅游行業的學者認為，雨潤做文化旅游產業很可能如外界所言——為了圈地和領取政府補助，“全國多數的房地產企業做旅游都是為了圈地，雨潤也不例外。”